河南经济报记者 孔凡哲 报道

　　8月3日晚间郑州市发布的暂停执行住房限售政策，进一步释放了哪些信号？市民关心的住宅“公摊面积”是否该取消等问题引起社会热议，今日，本报推出一组相关报道。

　　郑州市发布15条房产暖市  暂停执行住房限售政策

　　8月3日晚间，郑州市住房保障和房地产管理局、郑州市财政局、国家税务总局郑州市税务局等八部门联合发布了《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，并明确了责任单位，以更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进郑州市房地产市场平稳健康发展。

　　“新规的出台基于两个背景。”郑州市住房保障和房地产管理局相关负责人在记者连线时介绍，一方面从7月21日开始，中央、省内出台了一系列促进房地产市场平稳健康发展意见，合肥、扬州等地均已推出相关政策措施，一线城市北京、广州也相继表态将进行调整，以适应市场需要；另一方面，今年1至7月份郑州市商品房销售面积增速高于全国平均水平和一线重点城市，可进一步促动市场回暖。

　　记者注意到，被业内称为新“十五条”的郑州市暂停执行住房限售政策，可谓干货满满。

　　在12月31日期间，毕业3年以内来郑新就业青年人才，在郑首次购买新建商品住房并完成契税缴纳的（以购房合同网签时间为准），在享受原有青年人才购房补贴的基础上，由开发区、区县（市）再按照100%的比例给予购房契税补贴；符合国家生育政策生育二孩、三孩且子女未成年的家庭，在郑购买新建商品住房并完成契税缴纳的（以购房合同网签时间为准），由开发区、区县（市）财政一次性给予二孩家庭2万元、三孩家庭3万元货币补贴；在郑购买新建商品住房并完成契税缴纳的（以购房合同网签时间为准，不限户籍），各开发区、各区县（市）可依据实际情况，给予一定比例的购房契税补贴，以货币形式一次性发放。

　　对购买改善性住房的，其原有住房暂停执行郑政办〔2017〕58号文“在郑州市行政区域内，2017年5月3日（含）之后购买的住房，自取得《不动产权证书》之日不满3年的不得上市转让”的规定。

　　做好金融信贷支持，落实新发放首套住房个人住房贷款利率政策动态调整长效机制，结合评估情况及时调整我市新发放首套住房商业贷款利率下限。落实“认房不认贷”政策，更大程度满足刚需和改善性住房需求。

　　加大公积金支持力度，适时出台住房公积金提取和贷款支持政策，对生育二孩及以上且有一名未成年子女的家庭、首次使用公积金贷款购买改善性住房的家庭，在提取住房公积金和申请住房公积金贷款时，实施差异化倾斜支持政策。

　　在降低住房交易税费方面，2022年10月1日至2023年12月31日，出售自有住房后1年内重新购买住房的，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。其中新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。个人转让自用达五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暂免征收个人所得税。个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。

　　与此同时，还在推进商品房现房销售、提升商品住房品质、加快推进租购并举、稳妥推进城中村改造和城市更新、规范二手房交易居间服务、落实土地款分期缴纳优惠政策等方面推出了优惠政策。

　　标杆性的郑州政策

　　“此次郑州对于购房方面的支持，明显增大了契税方面的补贴。这也体现了财政政策在激活合理住房消费需求方面的导向。”8月3日晚间，豫经智库专家、易居研究院研究总监严跃进在接受记者独家采访时表示。

　　严跃进表示，从青年人才购房、多孩家庭、普通购房等方面来说，此次政策一共有15条，其中有3条都提及了各类补贴内容，充分说明在本轮楼市提振工作中，财政补贴等工具会积极运用，体现了当前购房政策的新导向。虽然类似契税补贴工具各地其实也有，但考虑到郑州这两年经济情况和财政情况，能够提出此类补贴政策，非常可贵，值得点赞。

　　在购买改善性住房方面，意味着郑州取消了限售政策，这也是今年很多城市的政策动向。如此前6月份福建福清打响了取消限售第一枪，这也说明从减少约束、激活住房流动性、鼓励改善型住房需求释放等角度出发，限售取消将是当前一个非常重要的特点。另外，此次限售政策取消，从政策规定来说，其实对于疫情期间认购的住房影响是最大的。因为按照3年限售期，实际上疫情期间认购的一些房产本身没有立即转售的机会。而当前限售解除，具有非常好的导向。一些购房者此类房产可以盘活，后续也可以进行转售，对于后续换房等需求的释放有积极作用。也有助于对郑州大户型房源的去库存产生积极重要的影响。

　　对于首提“认房不认贷”政策，此次郑州积极落实了住建部此前企业座谈会精神，在降低房贷利率和落实“认房不认贷”方面落实了非常好的导向。严跃进说，此次提及落实房贷利率政策动态调整长效机制，这也意味着后续降低房贷的操作会更加具有灵活度。

　　“从当前来看，后续降低房贷利率的操作确实还会进行，或者说房贷利率在既有下调的基础上，依然有进一步下调的空间。”严跃进说，郑州明确提及落实“认房不认贷”政策。这一点具有非常强的信号意义。

　　此次政策明确要降低住房交易税费，尤其是提及了个税退税、个税免征、增值税免征等内容。对于，重申减税政策，严跃进说，“在当前激活合理住房消费需求尤其是改善性住房消费需求方面，类似退税政策有助于进一步降低交易成本，所以也确实促进住房交易量的回暖。”

　　对于郑州首次提及“稳定住房消费预期”。严跃进说：“这个表述是非常重要的。”过去“稳预期”主要是从房价稳定的角度去理解的，而当前“稳预期”则是从购房消费需求的角度进行的。稳预期就是希望购房者对房地产市场有信心，减少观望积极入市。这也要求各地加强政策的正面引导和支持，积极创造良好的舆论氛围。

　　“此次郑州政策具有非常好的导向。”严跃进说，若回顾这两年各地的政策，可以看出，郑州往往打头阵，而这次郑州打响了“调整优化房地产政策”的第一枪。这一枪也标志着，购房政策放松和支持举措全面铺开，信号意义和示范效应极强，有非常好的标杆性。

　　【热点关注】

　　住宅“公摊面积”能否取消？

　　近日，西安的姬女士称购买的69.75平方米的房子，公摊面积竟然达到37.04平方米，公摊率超过了50%；安徽省合肥市召开研究谋划全市房地产工作的专题会议，强调要大胆稳妥推进商品房“现房销售”试点……引发热议。对此，是否应该取消“公摊面积”？对消费者来说有何影响？如何防止小区共有建筑面积“缩水”？

　　据了解，我国房屋公摊面积起源于二十世纪1990年代的香港，其为了方便房屋拆分出售，提出“公共契约”的售楼模式，将除房屋套内建筑面积以外的其他公共部分面积，列入公摊面积，随后这一方式顺利传入内陆，并延续至今。

　　就目前按照业界“公摊面积”计算方式来说，总楼层是在7层以下的话，住宅的公摊率应该是在7%到12%之间；7到11层之间应该是在10%到16%之间；12到33层之间在14%到24%之间；属于别墅住宅的公摊率比较小，通常在1%到8%之间。

　　豫经智库专家、易居研究院研究总监严跃进表示，从这两年房地产项目的交付情况看，老百姓抱怨比较多的一个情况是，很多房子得房率较低，部分120平方米的房源，其得房率可能还没有以前90平方米的房源高。

　　“‘公摊面积’可以存在，也可以不存在。”豫经智库专家、北京师范大学政府管理研究院副院长宋向清说，存在的话，就相应地摊派了商品房的单价；取消的话，就可能拉升商品房的单位单价。

　　“这主要体现在销售合同上，合同上不显示公摊面积，并不意味着公摊面积不存在，因为实际上的公摊面积，无论是高层，还是底层，它都是存在的。”宋向清说，可以说，“公摊面积”并没有“原罪”，也可以说它是一种计算方式，不应被过度解读。

　　记者检索发现，2019年住建部《住宅项目规范》征求意见稿中提到“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”；然而2022年3月，最新版本的征求意见稿，已经把这条删除，可见“公摊面积”的取消仍然存在争议。

　　早在2002年，重庆成为国内首个取消公摊面积的城市，实行商品房交易按照套内面积计价的政策，而其后未出现明显的变化；香港于2013年取消了公摊面积，但是房价依然没有下降。

　　受访的专家表示，商品住宅都必须配有公用建筑部分，如公共门厅、过道、电梯井、地下设备机房等，但并不包括可以用来出售出租的车库或人防等。

　　在宋向清看来，所有的这些建筑面积，都是为所有业主服务的，所以这些建筑面积的投入成本应该由所有业主承担。

　　“‘公摊面积’例如保安室、健身区域、水电房等功能性区域要有保障。”宋向清说，如果物业将一些业主的“公摊面积”用于营业性质的，其收益则应由全体业主共享。”

　　“国家应当规范‘公摊面积’的相关标准，面积的最大比例、收费标准、测量方式等，减少、避免相关争议。”严跃进说，这样都能够保证“公摊面积”不缩水，维护业主的合法权益。