河南经济报记者 田保庆 通讯员 宋佳潞

　　良好的人居环境，是居民幸福生活的基础。一个环境优美、居住舒适的小区离不开物业服务企业的贴心服务，亦离不开业主的共同配合。“小物业，大民生”，妥善化解物业服务合同矛盾纠纷，是法院关注社会民生的切入点，更是助力民生发展的重要工作。2024年，商丘市中级人民法院分析当前物业服务纠纷案件特点，向市物业服务主管部门制发了《关于加强物业规范服务的司法建议》，梁园区法院、睢阳区法院、虞城县法院分别设立物业纠纷调解工作站和调解中心，加大了物业纠纷多元调解化解力度。全市2024年新收物业服务合同纠纷案件较2023年下降44.75%，物业服务合同纠纷前端治理效果初步显现。现发布商丘市两级法院办理的4起物业服务合同纠纷典型案例，以期发挥司法审判价值引领作用，促进物业服务企业与业主间的良性互动，共同维护舒适的居住环境。

　　案例一：某顺物业公司与李某物业服务合同纠纷案

　　——物业公司作为物业管理者，应积极履行维修管理责任

　　【基本案情】

　　某顺物业公司系虞城县某小区物业服务企业，李某系该小区业主。某顺物业公司自2018年起开始提供服务，与李某签署有《物业管理服务协议》。李某交纳了2018年的物业管理服务费1156元，但自2019年1月1日至2024年12月31日存在拖延支付物业费的行为，共计拖欠6年物业费6936元。期间，某顺物业公司通过打电话、在其门前张贴催交通知单等方式，向李某催要物业管理服务费。因某顺物业公司催要无果，遂诉讼至法院。李某辩称某顺物业公司服务存在严重缺陷，案涉房屋严重漏水，多次要求维修，某顺物业公司均不予理会。

　　【审理结果】

　　商丘中院审理过程中确认李某欠付物业费的行为，但其房屋漏水事实亦存在，若仅片面要求李某给付物业费，该案件并未得到实质性解决，遂在双方当事人间做大量调解工作，最终在一审判决李某支付其欠交的6936元物业费基础上，二审同时确认某顺物业公司需负责使用房屋维修基金修缮房屋屋顶漏水事宜，双方当事人均对调解结果满意，达到了良好的社会效果。

　　【典型意义】

　　物业公司作为小区的物业管理者，应具有高度服务意识及责任意识，按照约定在物业服务范围内妥善维修、养护业主共有部分。实际生活中，因物业公司怠于履行检查、维护、管理职责，未及时发现问题，给业主造成损失的情况时有发生，引发业主与物业公司之间矛盾纠纷，不利于社会稳定。本案以案结事了为目的，通过调解方式解决双方当事人间的矛盾，寻求业主与物业服务企业权益保障的平衡点，明确物业公司不能以业主个人拒付物业费为由逃避其管理服务小区共有部分职责、业主亦不能以物业服务瑕疵为由拒绝支付物业费，双方均应自觉履行各自义务。

　　案例二：诚某物业公司与刘某物业服务合同纠纷案

　　——物业所在地的居民委员会可代行业主委员会职责

　　【基本案情】

　　因某小区未能选举产生业主委员会，在前期物业公司退出该小区后，2019年7月1日，在某办事处指导与监督下该小区所属社区居民委员会与诚某物业公司签订《物业委托管理服务协议》，约定自2019年8月1日起，诚某物业公司对该小区进行物业管理并收取物业费。刘某系该小区业主，其认为诚某物业公司与某社区居民委员会签订的《物业委托管理服务协议》对业主没有法律约束力，在诚某物业公司提供物业服务后拒交物业费，自2019年8月1日至2024年3月31日累计拖欠物业费8176元。诚某物业公司催要无果，双方产生纠纷。

　　【裁判结果】

　　梁园区法院经审理认为，社区居民委员会与诚某物业公司签订的《物业委托管理服务协议》系双方真实意思表示，内容并未违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对全体业主均有约束力。诚某物业公司与刘某形成物业服务合同关系，前者已向后者提供物业服务，依照《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定，刘某应按照约定标准交纳物业费，遂判决刘某交纳自2019年8月1日至2024年3月31日欠付的物业费8176元。

　　【典型意义】

　　居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织，在推进物业管理与基层治理良性协调发展中扮演重要角色。实践中，部分小区长期未成立业主委员会，在前期物业服务公司退场后，小区呈现无物业服务的状态，根据《河南省物业管理条例》第八条及《河南省业主大会和业主委员会指导规则》第六十九条规定，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居(村)民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会职责，同时居(村)民委员会应协助做好物业管理工作，积极推动小区业主委员会成立。本案确认居委会依法代行业委会职责，与物业服务企业签订的物业服务合同对业主具有法律约束力，对坚持和完善基层群众自治制度具有积极意义，也是推动构建共建共治共享城乡基层治理格局的具体实践。

　　案例三：金某某物业公司与滑某某物业服务合同纠纷案

　　——业主以开发商建造问题为由拒绝履行支付物业服务费义务缺乏法律依据

　　【基本案情】

　　金某某物业公司系睢县某小区的物业公司，其与该小区的开发商河南某某置业有限公司签订《前期物业管理服务协议》，约定由金某某物业公司为该小区提供物业管理服务。2020年5月30日，金某某物业公司、滑某某双方签订《物业管理服务协议》。之后至2024年12月31日，滑某某欠付物业费2737元，金某某物业公司催要无果，遂起诉至法院。滑某某辩称在小区开发期间，开发商未按图纸所规划的配套设施进行安装，将变压器安装在其窗户下，严重的噪音对其生活造成困扰，其多次找物业协商均未果，并非其无理由拒交物业费。

　　【裁判结果】

　　睢县法院经审理认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，金某某物业公司全面履行了物业管理、服务义务，而滑某某接受了服务后应当按照合同约定交纳物业费，滑某某主张开发商建造房屋时将小区变压器安装在其房屋附近，噪音影响生活的抗辩理由并非其不支付物业费的正当原因，据此判决滑某某给付金某某物业公司物业费2737元。

　　【典型意义】

　　《中华人民共和国民法典》第九百三十七条规定，物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。但房屋买卖和物业服务分属两个不同的法律关系，房屋买卖关系在业主和房地产开发企业之间产生，物业服务关系在业主和物业服务企业之间产生，二者不可混为一谈。对房屋相关设施安装、规划变更等建造问题，业主有异议应在房屋验收、交付等时间向开发商提出，但此问题并非物业服务企业所造成，业主并不能以此拒绝支付物业费。本案中，法院确认房屋开发期间变压器安装位置问题并非物业服务企业造成，物业服务企业提供相应服务后，业主应交纳物业费，进一步明晰业主、房地产开发企业与物业服务企业之间的法律关系，为业主的相似主张提供了裁判指引。

　　案例四：朱某某与某源物业公司物业服务合同纠纷案

　　——物业公司在其物业服务区内负有安全保护义务

　　【基本案情】

　　朱某某系7岁幼童，居住在永城市某城小区，某源物业公司系该小区的物业公司。2024年7月8日朱某某及家人从小区地下车库出口回家，遇见一只流浪猫，朱某某家人先行离开，朱某某俯身抚摸该猫头部，后该猫扑到朱某某身上，导致其右胳膊、右手虎口、后背等多处身体部位被抓伤、咬伤流血。朱某某家人随即带其接种狂犬疫苗并进行抗感染治疗，花费3553元。朱某某被猫抓伤后，其家人将此情况告知某源物业公司，某源物业公司工作人员将该猫抓住后，在小区多个业主微信群中发布认领通知，因无人认领，遂将该猫驱逐出该小区。朱某某向某源物业公司主张赔偿未果，诉至法院。

　　【裁判结果】

　　永城市法院经审理认为，物业公司作为小区的物业管理人，应在其服务区域内尽到管理和安全保障义务。在朱某某被流浪猫抓伤前，已有部分业主向某源物业公司工作人员反映过小区有流浪猫，但因某源物业公司未及时采取有效措施驱赶流浪猫，导致朱某某在该小区被流浪猫抓伤，某源物业公司未尽到安全保护义务，应承担相应管理责任;同时，朱某某家人发现小猫后未及时采取有效措施让其远离流浪猫，而是先行离开，致使危险发生，亦应对损害结果承担责任，结合本案实际情况，酌定某源物业公司承担40%赔偿责任。

　　【典型意义】

　　《中华人民共和国民法典》第九百四十二条第一款规定，物业服务企业需在其物业服务区域内，承担安全保护义务。此种安全保护义务要求物业服务企业需通过各项措施，保证业主和物业使用者人身、财产安全。本案中，朱某某在其居住的小区内被流浪动物抓伤咬伤流血，人身安全面临危险，且在此之前该小区已有多人反映流浪动物安全问题，作为负有安全保护义务的物业服务企业，应引起重视，因其未采取有效措施导致朱某某人身受到损害，应当承担赔偿责任。法院从物业服务企业的安全保护义务出发，确认物业服务企业应系本案责任主体，并结合居民自身过错，酌定物业服务企业赔偿比例，既保障居民人身权益，又警示物业服务企业须对小区居民人身安全尽职尽责，对居民小区内流浪动物致人损害类案件具有一定典型意义。

　　法条链接

　　《中华人民共和国民法典》第九百四十二条 物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。

　　对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。

　　《中华人民共和国民法典》第九百四十四条 业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

　　业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

　　物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

　　《物业管理条例》第三十五条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。

　　物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

　　《河南省物业管理条例》第八条 街道办事处、乡镇人民政府组织、指导、协调本辖区内各物业管理区域成立业主大会或者业主代表大会(以下统称业主大会)，选举业主委员会，监督业主大会、业主委员会依法履行职责，调解物业管理中的纠纷，协调和监督老旧小区物业管理，协调物业管理与社区建设之间的关系。

　　社区居(村)民委员会协助街道办事处、乡镇人民政府做好物业管理的相关工作。

　　《河南省业主大会和业主委员会指导规则》第六十九条 因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会成员人数不足总数二分之一的，在新一届业主委员会产生之前或补足业主委员会成员之前，由社区居(村)民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会职责。

　　法官提醒

　　物业服务企业对物业服务区域内负有管理责任，主要收入来源于物业费;业主在接受相应品质物业服务的同时，依约应交纳物业费。业主欠付物业费、物业服务企业服务不到位等均会导致二者间发生矛盾纠纷，物业费欠付会导致物业服务企业经营发生问题，物业服务日益变差，形成恶性循环。司法审判是解决矛盾纠纷的最后一道防线，发生物业纠纷时，业主与物业服务企业应理性维权，积极运用社会调解、行业调解等多元解纷机制，在合法合规范围内寻求双方利益平衡点。良好的物业关系离不开业主和物业服务企业的共同努力，广大业主应自觉支付物业费;物业服务企业也应秉持认真负责的态度，对业主反映的问题及时处理，增强服务意识，为业主营造良好的生活环境。