河南经济报记者 靳李君

　　为进一步深化土地制度改革，推动土地混合开发利用、用途合理转换，提高节约集约用地水平，促进产业转型升级，省自然资源厅近日下发《关于推动土地混合开发利用促进产业转型升级的通知》(以下简称《通知》)。《通知》明确要求，土地混合开发利用要按照“用途相近、功能相容、互不干扰、设施共享”的原则，编制国土空间详细规划，确保开发区内工业用地总量稳定。

　　《通知》提出，土地混合开发利用是指在国土空间规划确定的单一宗地上，以工业、物流仓储用地为主导用途，与服务于主导用途的科研、商务金融、行政办公及生活服务设施等辅助用途的混合开发利用，主导用途的计容建筑面积占宗地总计容建筑面积的比例应大于50%。除按规定配套的行政办公及生活服务设施以外，其他辅助用途的计容建筑面积不超过宗地总计容建筑面积15%的，按兼容用地管理;超过15%的，按混合产业用地管理。

　　《通知》同时明确，土地混合开发利用要综合考虑空间布局、产业融合、建筑兼容和交通环境等因素，符合安全、环境、消防等要求，按照“用途相近、功能相容、互不干扰、设施共享”的原则，编制国土空间详细规划，提出兼容用地和混合产业用地相关内容。依据详细规划出具规划条件，明确土地的主导用途和辅助用途及建筑面积比例。对不符合详细规划但确需混合利用的地块，依法依规调整详细规划后按程序办理。土地混合开发利用要严格落实工业用地控制线管控要求，确保开发区内工业用地总量稳定。

　　在用地管理方面，《通知》提出，实行正负面清单管理。用地兼容性要求按照《用地兼容正负面清单》执行。鼓励工业用地兼容研发设计、产业孵化、产品中试等功能，除按规定配套的行政办公及生活服务设施以外，工业用地兼容其他用途(不含商品住宅)建筑面积不超过15%的，仍按工业用途管理。

　　为稳定工业用地总量，严格用途转换，对于工业用地内部分类调整的，按照《存量工业用地用途转换负面清单》《产业类型转换目录》执行。其中，工业用地转换为其他用途，转换部分的计容建筑面积不超过宗地总计容建筑面积15%的，可按原土地用途管理，并依法调整详细规划及规划条件。超过管控比例要求的，应当依法办理土地用途变更手续。在符合规划的前提下，允许物流仓储用地和一类工业用地合理转换。

　　工业用地、物流仓储用地上的存量建筑功能转换按照《存量建筑功能转换正面清单》管理。存量建筑用途转换经批准后依法办理规划建设手续。符合兼容用地要求的，按照不改变规划用地性质和土地用途管理，不增加建筑规模的，不补缴土地价款。符合混合产业用地要求的，应当依法办理土地用途变更手续，按照不同建筑用途的建筑规模比例综合确定地价。在符合详细规划、城市更新等相关专项规划以及保障安全、主体合法权益的前提下，鼓励利用存量建筑完善生产生活配套、补充公共服务设施、补齐城市功能短板、培育发展新质生产力相关产业。

　　混合产业用地按照《混合产业用地正负面清单》管理。鼓励工业、仓储、科研等功能互利的用地混合布局、融合发展。支持各地探索制定混合土地用途设定规则，制订主辅用途“准入组合+负面清单”，明确两种或两种以上用途混合的类型和比例等内容，引导工业、仓储、研发、办公、商业等功能在同一地块或建筑内混合。涉及公共安全、公共利益、环境保护及特殊功能需求的用地不得进行多用途混合利用。在实现单一宗地混合利用的基础上，鼓励探索片区尺度下二三产业的综合开发和混合利用。

　　《通知》还提出，完善土地供应方式。兼容用地及混合产业用地出让时，按主导用途确定供应方式，在现有建设用地上增加兼容或混合的，可以协议方式办理用地手续。鼓励各地结合主导用途、产业政策、项目特点和生命周期等因素，通过弹性年期出让、长期租赁、先租后让、租让结合等方式供地。产业主管部门对产业类型、建设时序、自持比例、产权分割及移交管理等提出要求的应一并纳入土地供应方案。在不突破项目总计容建筑面积的前提下，允许混合产业用地在出让合同约定的用途清单及构成比例范围内进行调整。在符合国土空间规划、建设用地控制标准和准入管理的前提下，鼓励存量土地盘活利用，拓宽兼容用地和混合产业用地来源，促进产业转型升级。

　　在用地价格方面，《通知》提出，科学确定土地价格。兼容用地及混合产业用地涉及多种用途土地使用权出让时，应按不同用途分项评估后确定出让底价。估价报告应在总地价外按各用途单列地面地价、楼面地价和总价。采取弹性年期出让的，出让价格标底按不低于弹性年期与最高年期的比值进行年期修正。采取先租后让供应的，租赁期租金标准按照租赁期与最高年期的比值进行年期修正确定，转出让后,已交租金的剩余部分可冲抵出让价款。在符合规划、不改变用途和自用的前提下，对提高自有工业用地或仓储用地利用率、容积率的，以及兼容或混合功能部分用地符合划拨用地目录的，可不再增收土地价款。