河南经济报记者 赵显志 通讯员 王宪 薛怡

　　购买的二手房莫名被查封?别慌，可能因购买的二手房未及时过户登记，被当成房屋出卖人的财产进入了执行程序，遇到这种情况，可以向查封房屋的法院申请执行异议维护自己的合法权益。一起来看看下面的案例。

　　基本案情

　　海某于2018年9月通过某中介公司购买了原属于秦某的商品房一套，三方共同签订了《房屋买卖合同》及委托代理办证手续并进行了公证，合同中约定房屋总价48.5万元，海某依约向秦某支付了全部购房款后便搬进该房屋内居住，并按期缴纳了水电燃气等费用，一直合法占有使用该房屋。但因当时政策客观原因，一直未进行过户登记。2023年该房屋过户登记条件具备时，海某持合同和公证文书等手续到主管部门办理过户登记时，却被告知该房产已被法院查封。

　　原来，作为房屋出卖方的秦某因作为另一案件的被执行人，未能及时履行生效裁判确定的义务，另案申请执行人便向法院申请强制执行，法院依法查封了尚在秦某“名下”的该处房产，这才导致海某无法办理过户登记。于是海某作为案外人，及时向法院提出了执行异议申请，请求解除对案涉房屋的查封。

　　法院审查

　　南阳高新区人民法院经审查认为，海某作为案外人，与另案的被执行人秦某在案涉房屋被查封之前就已经签订了合法有效的书面房屋买卖合同，并已全额支付了案涉房屋的全部购房款，且海某自2018年购得房屋后一直在案涉房屋内居住并实际占有，并非基于海某自身原因未能办理过户登记，故案外人海某所提异议成立，法院予以支持，裁定解除对案涉房屋的查封。

　　法官说法

　　本案中涉及案外人对执行标的存在异议，具体而言是指在执行过程中，案外人对执行标的主张实体权利，从而对执行程序提出不同意见。其设立旨在保障案外人合法权益免受侵害，维护司法执行的公正性和准确性。通常情况下，案外人会基于对执行标的的所有权、担保物权等实体权利提出异议，期望法院能够停止对该标的的执行。

　　案外人对执行标的提出异议的权利来源于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十八条的规定，人民法院收到异议申请后则依照该条规定，并结合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》对案外人是否对执行标的享有排除执行的权利进行综合审查，如果认为异议申请理由成立的，裁定中止对该标的的执行;理由不成立的，裁定驳回。同时案外人依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十八条的规定分不同情况，享有申请审判监督程序或另行起诉的救济渠道。

　　本案中，海某作为二手房的买受人，是秦某执行案件的案外人，其同时符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定中的四种情形，故法院依法支持了海某的申请，认定海某对案涉房屋享有的权利足以排除法院的强制执行，因此作出解除对案涉房屋查封的裁定。

　　法官在此提醒，购买二手房除了签订合法有效的书面合同，也要及时到有关部门办理房屋过户手续，避免因一时便利引起后续不必要的纷争，同时购房者在交易时务必做好风险防范，遇到问题及时寻求法律帮助，才能有效维护自身权益。

　　法条链接

　　《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十八条 执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行;理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

　　《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条 对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：(一)案外人是否系权利人;(二)该权利的合法性与真实性;(三)该权利能否排除执行。

　　第二十八条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。