近日，汝州市人民法院民二庭开庭审理了一起原告刘某与被告汝州市某物业公司排除妨害纠纷案件。

　　基本案情

　　原告刘某的自有住房与某小区物业用房相邻，两屋之间留有不足一米过道，用于小区暖气管道安装以及物业用房楼顶雨水排放等使用。被告汝州市某物业公司是该小区物业的服务者及物业办公用房的使用人。由于该过道地势较低且地面老化开裂，雨水排放不畅，造成原告刘某房屋墙体长期返潮受损。多年来，双方多次沟通无果，故原告刘某诉至法院，要求被告立即停止侵害、排除妨碍，采取有效措施解决其他办公楼顶雨水排放问题(如改造排水系统)，消除对原告房屋的持续侵害，并赔偿损失。

　　诉讼过程中，被告汝州市某物业公司辩称，涉案物业用房所有权归小区全体业主，被告仅为二层房屋使用人，一楼并非其使用范围，且过道设有水泥地面，原告房屋受损与被告无关，原告诉求无事实和法律依据，请求依法驳回原告诉讼请求。

　　审理过程

　　案件审理期间，承办法官坚持实质性化解矛盾、源头化解纠纷理念，第一时间前往现场实地勘验，精准核查涉案房屋位置、相邻过道现状、楼顶排水方式、墙体受损程度以及渗水成因等关键事实，固定案件证据，厘清双方争议焦点。

　　在查清案件事实、明晰法律责任的基础上，承办法官结合物业服务职责、相邻权法律规定，多次组织双方当事人开展面对面调解，耐心释法明理、情理兼顾，细致向被告解读物业公司在小区公共用房、公共区域的管理维护义务，引导被告正视自身履职短板，主动承担管理责任。同时积极安抚原告情绪，协调双方寻找最优解决方案，最终成功促成双方达成一致意见，矛盾彻底化解，原告自愿申请撤诉，实现案结事了人和。

　　案件审理焦点与典型意义

　　本案核心审理焦点为：小区物业公司对小区公共用房、公共区域负有日常管理、维护、整改义务，在日常物业服务中，不仅要保障小区业主的合法权益，更应妥善处理小区物业设施与周边第三方主体之间的相邻关系，及时排查整改排水、设施使用等安全隐患，避免因管理缺位造成他人财产损害。

　　该案的妥善化解，具有较强的司法指引和警示教育意义。一是明确了物业公司的履职边界，物业服务并非局限于小区内部业主服务，对小区公共设施、公共区域的使用、排水、运维负有全面管理责任，因管理疏漏、隐患不整改造成相邻方财产损失的，应当承担相应责任。二是有效规范物业服务行为，督促物业公司转变服务理念，主动排查整改物业服务过程中的各类细微隐患，杜绝消极履职、推诿扯皮等问题，提升物业服务精细化、规范化水平。三是践行司法为民理念，通过诉中调解、实质化解争议的方式，高效解决邻里相邻财产纠纷，避免矛盾激化升级，切实维护群众合法财产权益，助力基层社会和谐稳定。(郭世清 李杉杉)