“稳健发展会使企业活得更久，活得久会比眼下活得好更好。”王振华这句话，放在房地产行业从增量开发转向存量运营的背景下，恰可注解新城控股的转型定力。2026年半年报显示，公司商业运营总收入71.12亿元，同比增长2.42%;同期合同销售金额63.57亿元，商业半年度收入规模首次超过住宅开发，盈利结构由“开发主导”切换为“商管主导”。

　　截至期末，吾悦广场在全国147城布局212座，已开业181座，开业面积1675.31万平方米，整体出租率98.35%，上半年累计客流10.33亿人次、同比增长8.74%，会员规模超6000万，实体商业的客流与出租基本盘持续夯实。

　　利润贡献更凸显商业“压舱石”属性。半年报中，物业出租及管理收入65.59亿元，毛利率71.15%;该板块毛利约46.67亿元，占集团总毛利约81.71%，整体毛利率提升至33.10%。 相较住宅开发受销售节奏与市场定价影响，吾悦广场租金、管理费与多经收入波动更小;公司披露商业持续性经营收入可覆盖全部利息支出，经营性现金流保持正向，形成不依赖新房回款的内生造血闭环。 这种结构让新城在行业调整期把利润基本盘从“卖一套算一套”转为“天天有客流、月月有租金”。

　　支撑商业价值的不仅是运营，更是资产证券化通道。新城率先落地消费类机构间REITs：以上海青浦吾悦为首单试点，2026年3月启动扩募，天津津南、南通如皋等项目注入，6月完成首次扩募21.46亿元，产品总规模达32.10亿元;随后以常州天宁、南通启东为底层资产的广发新城吾悦公募REIT推进注册，形成“机构间REITs培育+公募REIT退出”的接力。 对持有型商业而言，REITs把前期投资、融资建设、招商运营、份额退出串成“投融建管退”闭环：成熟项目经现金流尽调与公开定价，将重资产转化为可交易份额，回笼资金再用于存量调改、新项目培育或降杠杆，减少单一依靠抵押融资的沉淀。

　　融资端同步验证资产质量。2026年2月新城发展发行3.55亿美元优先担保票据，7月新城控股发行7.5亿元中期票据，获超额认购;上半年新增以吾悦为抵押的经营性物业贷约70亿元，并完成8.958亿元CMBS回售后续存。标普将公司评级展望由“负面”调升至“稳定”，多家券商基于商管毛利与REITs进展给出积极评级。 在民营房企信用分化环境下，新城以商场现金流、出租率和公募化定价替代主体规模叙事，重新建立资本市场沟通语言。

　　开发业务则转向“稳存量、保交付、轻补充”。上半年住宅销售63.57亿元，全口径回款75.30亿元、回款率118.45%，交付超1万套;代建品牌新城建管新签代建面积553万平方米，累计管理项目179个、总建面超3200万平方米，其中商业综合体77座。 住宅不再以规模扩张为先，资源向商业调改、会员运营、品牌汰换倾斜，用开发回款保履约，用商管利润保运营，用代建补充轻资产服务收入。

　　“新城人就是一群骆驼、一支驼队，新城25年的发展之路就是一条驼行之路。”王振华曾经说。骆驼之稳，不在于短期冲速，而在于持续储水、匀速过沙。新城以吾悦高出租率储现金流，以机构间与公募REITs储资本通道，以代建与运营服务储轻资产能力，正把传统开发商重构为商业资产管理平台。未来观察其转型成色，关键看三条：公募REIT常态化扩募能否承接千亿级商业资产，租金坪效在调改后能否稳步上行，以及商业分红与经营回款是否持续覆盖利息与公开债兑付。慢即是稳，稳方能久。